农村宅基地上自建房屋买卖合同效力以案释法案例

【案情简介】

2011年7月22日古店填马站村村民胡某与大同市钢厂工人张某签订了房屋买卖协议，协议写明：胡某将2002年建在古店镇马站村的三间瓦房作价36000元卖给张某。同时约定，一方违约，除补偿对方购房款及其他损失外，另需支付违约金30000元。合同签订后，张某付清购房款，胡某亦将涉案房屋交付张某。张某在使用过程中对涉案房屋进行了修缮并支付了相应费用。近两年,古店镇开始拆迁改造,房屋升值。2017年4月5日胡某以张某不是古店镇马站村集体组织成员，不能取得该房屋宅基地使用权为由，认为其与张某签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策，因此向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。

【调查与处理】

法院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。胡某与张某所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。张某并非南郊区古店镇村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至张某名下。因此，根据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”确定合同无效。法院同时指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑。出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。最后法院依法判决：房屋买卖合同无效，原告返还被告购房款和利息，赔偿房屋装修和可信赖利益损失共计108000元。

【法律分析】

本案争议的焦点在于目前农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利主体。胡某出卖房屋给张某的行为是否违反了法律的强制性规定，是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权的经济利益，宅基地上自建的房屋买卖合同是否有效？

（一）关于宅基地使用权的性质问题

宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权；2.无偿性。宅基地使用权只有农民可无偿取得；3.有限性。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；4.无使用期限限制。在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地。

（二）关于宅基地上建设房屋的买卖问题

按照《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法》规定:农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况:一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

1.集体经济组织内部成员又分三种具体情况:

一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;

二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;

三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。

根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

2.如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况:

(1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。(2)本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

（三）转让宅基地使用权必需具备的条件。

依据《中华人民共和国土地管理法》第62条、及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：（一）转让人拥有二处以上的宅基地；（二）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（三）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（四）转让行为征得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。

另外民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看，目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。

从胡某、张某房屋买卖纠纷一案来看，法院在审理此案件的过程中所查明的事实包括：1、买卖双方的主体身份情况；2、转让时间、约定形式、协议履行情况；3、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形；4、转让行为有无按规定经过审批；5、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见；6、买受人有无再行转让的行为；7、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据等几个方面，结合客观事实的审查及当事人存在的过错，做出的合理判决。