依法登记 保护产权

----办理预告登记保护合法权益

现实生活中，购房人按揭贷款购房的，银行金融机构基于办理预抵押的需要，往往要求购房人一并办理不动产预告登记。而全款购买商品房、存量房转让、抵押等情形，当事人主动申请不动产预告登记情况极少，这也给不动产交易风险带来了隐患。

2023年12月自然资源部、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家金融监督管理总局印发《关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》，要求拓展预告登记覆盖面。为增强社会大众对不动产预告登记制度的知晓度和熟悉度，提高当事人办理预告登记的主动性，承德市不动产登记中心以问答方式，分两期对什么是合同网签备案、预告登记与合同备案的区别、预告登记的法律效力、预告登记的适应范围以及办理预告登记注意事项等方面进行答疑解惑。

预告登记知识宣传问答

（第一期）

问：什么是商品房合同网签？网签和备案是一回事吗？

答：商品房合同网签是开发商与购房人签订书面合同后，由开发商登陆房产主管部门的房屋网签系统办理网签手续，无需购房人操作。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，网签后任何人均可在互联网上查询该房屋买卖信息。备案是商品房预售合同备案登记的简称，网签和备案实际上是一前一后的两道工序，也就是将网签过的合同进行网上登记备案，网签在前，备案在后，只有经过网签后才能做备案登记。

网签和备案不是一回事，二者的区别：1.含义不同。网签是房地产管理部门为规范房地产企业的销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在互联网上公示。网签后会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息（已经网签过的商品房无法进行二次网签）。备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售许可证前向房产管理部门备案商品房销售价格，在房地产管理部门登记备案。2.办理时间不同。网签时，要求开发商已经取得了预售许可证，且购房者完成选房。依据住房和城乡建设部相关要求，购房者在签订合同时即时完成网签。备案时间则是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，备案是以网签为前提。3.法律效力不同。网签是可以协商撤销的，而备案后，房屋买卖合同正式生效，撤销备案要经过一定的程序。4.流程不同。完成网签需要先选定网签时间，后准备网签资料，再确认网签条款。而备案流程则是先合同备案，再审核，然后取得备案号后打印合同文本，随后双方签字盖章即可完成备案。

问：商品房合同网签备案有什么优缺点？

答：《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”做好网签备案，不仅关系到购房人办理房贷、涉税、产权登记，而且还能防止开发商“一房多卖”。因为，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的商品房预售合同。缺点是在产权过户登记前，该商品房预售合同仍然没有物权效力。而且，备案登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。

问：什么是不动产预告登记？

答：不动产预告登记也叫做预登记，其对立概念是本登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请办理的预先登记。《中华人民共和国民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。在办理商品房预告登记需持有已经登记备案的房屋买卖合同原件，因此，商品房备案登记通常是预告登记的前置程序。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说做完预告登记，即便开发商、卖家把这个房子再卖第二次，也不会发生物权效力（房子依然还是你的）。但是，预告登记的有效期限并非无限长，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

问：网签备案与预告登记有何区别？

答：1.法律效力不同。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度。商品房预售合同经过登记备案仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的商品房预售合同，但在办理产权过户登记前，商品房预售合同没有物权效力。没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人也就是开发商仍然是标的物法律意义上的产权人。而预告登记则是不动产登记制度。《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。2.登记程序不同。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”由此可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。预告登记则是双方达成合意方能申请，也可以不申请预告登记。3.适用范围不同。备案登记其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。4.启动主体不同。备案登记的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。5.登记机关不同。备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门（土地管理部门），而预告登记的机关则是不动产登记机构。

问：预告登记的法律依据及适用范围是什么？

答：《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《不动产登记暂行条例实施细则》第85条规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”

预告登记是与本登记（即正式登记）相对的概念，预告登记是对将来发生不动产物权设立或者变动为目的债权请求权的登记。根据《民法典》《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，适用范围包括：（1）不动产买卖中，包括商品房预售的预告登记、普通现房出售的预告登记、二手房买卖预告登记等；（2）其他不动产物权中，包括不动产抵押权预告登记、国有建设用地使用权转让预告登记等。